25년 하반기부터 달라지는 금융, 재정, 세재

스트레스 DSR 제도란 ?

대출받을 때 나중에 금리가 오를 수도 있다라는 상황을 미리 가정하고, 그에 맞게 대출 한도를 깐깐하게 계산하는 제도입니다.

즉, 지금은 이자 부담이 적지만 금리가 오르면 갚기 힘들어질 수 있으니 그 가능성까지 반영해서 대출을 너무 많이 못 받도록 제한하는 방식입니다.

 

항목	내용
대상	모든 금융회사에서 받는 모든 가계 대출
시행 시기	2025년 7월 1일
변경사항	스트레스 DSR 금리를 1.5%로 일괄 적용 (지방주택담보대출을 0.75%만 올려 계산 - > 25.12월까지만 예외.
혼합형 대출	고정금리 기간이 짧을수록 금리 상승 위험이 크다고 보고 스트레스 금리 비율 최대 80% 적용
주기형 대출	금리 변동 주기가 짧을수록 위험하다고 보고 스트레스 금리 비율 최대 40% 적용

 

쉽게 이해하기 위해 예시를 들어보겠습니다.

• 연 소득 : 4800만원,  계약기간 30년, 원리금 균등 상환
• 스트레스 DSR 미적용 시에는 연간 원리금 상환액 한도는 1920만
• 원리금 상환 가능액 : 월 소득의 40% = 160만원
• 금리 : 연 4%
• 계산된 대출 한도 : 4억원

스트레스 DSR 도입되면?

• 금리가 1.5% 오른 연 5.5%로 계산
• 월 상환 가능액은 그대로 160만원이지만 금리가 올라서 이자부담이 커지니까, 대출 한도는 줄어들게됨.
• 대출한도 약 3.4 ~ 3.6억원으로 낮아질 수 있음.

이러한 제도를 도입하는 이유는 금리가 오르면 대출 이자도 오르기 때문에 미리 대비해서 무리하게 많은 돈을 빌리지 않도록 막는겁니다.

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이제 혼합형 대출에 대해 알아보겠습니다.

 

혼합형 주담대란 ?

혼합형은 말 그대로 고정과 변동 두 가지 금리를 혼합하는 방식의 주택담보대출입니다.

처음 5년은 고정금리(예 : 3.5 %), 이후 재산정 주기를 6개월 단위로 하는 변동금리(예 : 5%) 

처음에는 이자가 안정적이지만 고정금리 기간이 끝나면 변동금리로 전환되며 금리가 확 뛰어버릴 수 있어 정부는 위험하다고 보고 대출 심사 시 나중에 금리가 올라갈 경우를 미리 가정해서 계산하는 것입니다. (스트레스 DSR)

고정금리 기간 비중	스트레스 금리 적용 비율
고정금리 기간이 긴 경우(예 : 전체 30년 중 20년 고정)	0%
고정금리 기간이 중간 (예 : 10년 고정 + 20년 변동)	40%
고정금리 기간이 짧은 경우(예 : 3년 + 27년 변동)	80% -> 대출 한도 가장 많이 줄어듦

쉽게 이해하기 위해 예시를 들어보겠습니다.

 

월소득 : 400만원 / DSR 비율 : 40% / 대출기간 30년 기준

 

A. 고정금리 20년 + 변동금리 10년

• 스트레스 금리 적용 비율 : 20% 가정
• 적용 금리 : 기준금리 4% + (스트레스 1.5% x 20%) = 4.3%
• 대출 가능액 : 3.9억

B. 고정금리 5년 + 변동금리 25년

• 스트레스 금리 적용 비율 : 70% 가정
• 적용 금리 : 4% + (1.5% x 70%) = 5.05%
• 대출 가능액 : 3.4억

A.B 예시를 보면 고정금리 기간이 짧을수록 스트레스 금리 적용 비율을 많이 반영하며, 대출 한도가 크게 줄어드는 구조라는 걸 알 수 있습니다.

 

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주기형 주담대란 ?

변동금리 대출인데, 정해진 주기마다 금리가 바뀌는 주택담보대출입니다.

변동형과 동일한 방식이지만 재산정 주기가 5년으로 길며 고정금리가 적용된다는 점에서 차이가 있습니다.

쉽게 말해 5년마다 고정금리가 갱신되는 방식이며, 시중 변동금리보다 0.5 ~ 1% 높게 책정되어 장기간 유지되므로 금리가 정체되거나 인하될 때에는 가계부담이 클 수 있습니다. 

반대로 금리 인상기에는 부담을 크게 낮출 수 있다는 장점도 있습니다.

 

결국 스트레스 DSR 제도는 미래 금리 상승 가능성을 반영하여 가계의 대출 상환 능력을 보다 보수적으로 평가하기 위한 제도입니다. 특히 혼합형이나 주기형 주담대를 고려 중인 분들은 고정금리 기간이나 금리 변동 주기에 따라 대출 한도가 크게 달라질 수 있다는 점을 꼭 염두에 두셔야 합니다.

내 소득으로 지금은 감당할 수 있는 수준의 대출이라도, 금리가 오르면 부담이 커질 수 있다는 점에서 이러한 제도는 가계 부채 건전성을 위한 안전장치라 볼 수 있습니다.

주택담보대출을 고민 중이라면, 사전에 ‘DSR 계산기’를 활용해 시뮬레이션을 돌려보시고, 본인의 상환 능력에 맞는 안정적인 대출 구조를 설계해보시길 바랍니다.